Tekort aan sociale huurwoningen in Westland: de oorzaken en oplossingen

Dat er in Nederland een groot tekort aan sociale huurwoningen is zal niemand meer verbazen. Maar hoe groot is dit probleem in Westland? En hoe komt het dat er zo'n tekort is aan dit soort woningen?

De grootste aanbieder van sociale huurwoningen in Westland is woningcorporatie Arcade. Deze verhuurder bezit 6.200 van zulke woningen en die zijn allemaal verhuurd. Corporatie Vestia heeft op dit moment 2.247 sociale huurwoningen: daarvan is vrijwel geen huis vrij. En ook alle 2.000 sociale huurhuizen van Wonen Wateringen, in Wateringen en Kwintsheul, zijn bezet.

Een belangrijke indicator voor het tekort is het feit dat de wachttijd voor sociale huurwoningen in Westland de afgelopen jaren is opgelopen. Moesten woningzoekenden in 2013 nog gemiddeld 2 jaar en 2 maanden wachten, nu is dat 3 jaar en 11 maanden: ongeveer twee keer zo lang dus, meldt de overkoepelende organisatie van de corporaties, Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).

SVH beaamt dat er te weinig sociale huurwoningen voorhanden zijn en stelt dat het tekort de afgelopen jaren is toegenomen. Dat komt in de eerste plaats doordat er minder sociale huurders verhuisd zijn naar een andere huur- of koopwoning: de doorstroom van mensen is dus te gering. Arcade bevestigt dit probleem. Veel huurders die een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning, zogenoemde 'scheefwoners', verruilen hun huis desondanks niet snel voor een nieuwe stek.

Ook zijn er in de afgelopen jaren te weinig sociale huurwoningen in Westland bijgebouwd, volgens SVH. Arcade benadrukt daar volop mee bezig te zijn. De corporatie heeft onlangs wel felle kritiek geleverd op het woonbeleid van de gemeente: die zou te weinig betaalbare locaties beschikbaar stellen voor nieuwe sociale huurwoningen. SVH is het met deze laatste bewering eens. In de hele regio zijn weliswaar voldoende bouwlocaties, aldus SVH, maar de gemeente kiest op zulke plekken vaker voor duurdere categorieën woningbouw: vooral middeldure huurwoningen en koopwoningen. De gemeente zou de bestemming van beschikbare locaties moeten veranderen, vinden Arcade en SVH, zodat het mogelijk wordt om daar sociale huurwoningen te bouwen.

Hoofdkantoor Arcade

Het is ook de taak van de gemeente, zo schrijft ze in haar 'Uitvoeringsprogramma 2019', om "strategische locaties" aan te wijzen voor sociale, betaalbare woningbouw en om die plekken vast te leggen in bestemmingsplannen. De gemeente Westland schrijft verder dat zij een sturende functie heeft in het bijbouwen van sociale, betaalbare huurwoningen in Westland. Het aanbod van zulke huizen moet aansluiten op de vraag, aldus de gemeente.

De gemeente Westland stelt echter dat er in Westland op dit moment geen grond vrij is waar een groot nieuwbouwproject mogelijk is. Bovendien zegt ze ook te maken te hebben met gronden van projectontwikkelaars, met wie jaren geleden al afspraken zijn gemaakt over een beperkt aantal nieuwe sociale huurwoningen op die plaatsen. De gemeente voert, naar eigen zeggen, constructieve gesprekken met projectontwikkelaars om daar meer sociale woningen te kunnen bouwen, maar geeft aan dat de onderhandelingen vaak moeilijk zijn. Waar eerder duurdere huurwoningen of koopwoningen gepland stonden, komen dan immers goedkopere huurwoningen te staan. De vraag in zulke gevallen is welke partij het verschil gaat betalen.

Een andere belangrijke oorzaak van het tekort is het feit dat het aantal zoekenden naar een sociale huurwoning de afgelopen jaren is toegenomen, terwijl er tegelijkertijd dus te weinig van die woningen vrij gekomen en bijgekomen zijn, schrijft SVH. De organisatie beschikt niet over exacte cijfers voor Westland alleen, doordat woningzoekenden zich inschrijven voor een woning in de regio Haaglanden. Maar de cijfers voor die grotere regio spreken boekdelen: waren daar in 2013 nog zo'n 68.000 woningzoekende huishoudens, op dit moment zijn dat er 73.000: een stijging van 5.000 huishoudens in vijf jaar tijd.

Daarbij moeten we opmerken dat er zelfs sprake is van een afname van het aantal sociale huurwoningen in Westland door het beleid van Vestia. Die corporatie hevelt veel sociale huurwoningen bij leegkomst over naar de vrije sector of verkoopt zulke woningen. Van de 2.247 sociale huurwoningen van Vestia in Westland gaan er 503 uit de sociale sector, bevestigt Vestia: grofweg een kwart. Deze werkwijze is het gevolg van de grote financiële problemen waarmee de corporatie al langer kampt. Door woningen af te stoten hoopt Vestia haar financiële tekorten gedeeltelijk te kunnen oplossen.

Oplossingen

Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen in de regio Westland: zoveel is duidelijk. Maar wat moet er nu gebeuren om die ontwikkeling tegen te gaan?

Wat de doorstroom van 'scheefwoners' betreft: corporaties kunnen huurders die meer gaan verdienen niet om die reden hun huis uitzetten. Wel zouden ze de doorstroom van deze mensen kunnen bevorderen door hun huren jaarlijks te verhogen. Arcade, Vestia en Wonen Wateringen hebben aangegeven dat ook te doen, maar het is de overheid die bepaalt met welk percentage de huur omhoog mag. Vestia en Wonen Wateringen stellen bovendien dat de effecten van zo'n huurverhoging bij deze huurders (vooralsnog) beperkt zijn. Dat zou onder andere komen doordat er weinig betaalbare alternatieven voor scheefwoners zijn, aldus Vestia.

De Woonbond, de Nederlandse belangenvereniging voor huurders, vindt overigens dat er veel te snel gesproken wordt over 'scheefwonen'. De meeste huurders met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning hebben slechts een bescheiden middeninkomen en kunnen de huurprijzen in de vrije sector helemaal niet betalen, schrijft de bond. Met andere woorden: doorstromen naar een ander soort huurwoning is dan helemaal geen optie.

Een schijnbaar voor de hand liggende oplossing voor het grote tekort aan sociale huurwoningen in Westland is het bijbouwen van zulke huizen. SVH ziet het belang in van een forse uitbreiding. De organisatie meldt dat alle 15 corporaties en 8 gemeenten (waaronder Westland en Midden Delfland) in de regio Haaglanden hebben afgesproken om tot 2025 in totaal 12.000 sociale huurwoningen bij te bouwen.

Foto: Signbiblio

De gemeente Westland heeft op haar beurt in haar 'Woonvisie' uit 2016 vastgelegd dat er in Westland tot 2030 1.500 sociale huurwoningen moeten bijkomen: 100 van zulke woningen per jaar. In afspraken tussen de gemeente en Arcade over de periode 2017-2020 staat dat deze woningcorporatie zich "wil inspannen" voor het realiseren van minimaal hetzelfde aantal sociale woningen per jaar.

Arcade vond echter, zo liet de corporatie weten in een kritische brief aan wethouder Van der Stee, dat de gemeente de onderlinge afspraken niet nakwam: het beoogde aantal van 100 nieuwe sociale huurwoningen per jaar is in de afgelopen jaren lang niet gehaald, aldus Arcade. De corporatie stelde ook niet te verwachten dat die doelstelling in de komende jaren zal worden bereikt.

In een reactie op deze kritiek bevestigde de gemeente dat de doelstelling van 100 nieuwe sociale huurwoningen per jaar in de afgelopen jaren niet gehaald is. Daarbij benadrukte ze dat de periode waarover met Arcade afspraken gemaakt zijn nog niet voorbij is. Bovendien stelde de gemeente dat Arcade niet het alleenrecht heeft op het bijbouwen van huizen. Ook andere partijen, zoals Wonen Wateringen, mogen daaraan bijdragen, verklaarde ze. Verder uitte de wethouder ook kritiek op Arcade: deze corporatie zou bij sommige bouwprojecten ook zelf sneller te werk kunnen gaan, zei Van der Stee.

Wethouder Ben van der Stee

Naar aanleiding van de wederzijdse kritiek voerden de gemeente en Arcade onlangs een gesprek om de lucht te klaren en over oplossingen te praten om de achterstand bij het bouwen van voldoende sociale huurwoningen te kunnen inlopen. Dat leverde in eerste instantie weinig concrete resultaten op, maar kort daarna bereikten de partijen wel overeenstemming over een nieuwbouwproject in De Lier. Daar worden 42 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Arcade en de gemeente Westland hebben verder afgesproken dat ze in de nabije toekomst nieuwe prestatieafspraken met elkaar zullen maken.

Om te kunnen bijdragen aan de genoemde 1.500 nieuwe sociale huurwoningen die er voor 2030 in Westland moeten zijn, heeft Wonen Wateringen besloten om, voor het eerst in haar bestaan, ook buiten Wateringen en Kwintsheul nieuwe sociale huurhuizen te realiseren. Deze corporatie begint in de zomer van 2019 met de bouw van 44 driekamerappartementen in het nieuwe woongebied Rijnvaart in 's-Gravenzande.

Project Rijnvaart van Wonen Wateringen

De gemeente Westland is ook van plan sociale huurwoningen te bouwen op gronden die in haar bezit zijn. Daarnaast wil ze gemeentelijk vastgoed herontwikkelen tot sociale woningbouw. De gemeente levert dit jaar zelf een financiële bijdrage van in totaal 2 miljoen euro. 1 miljoen daarvan is bestemd voor het verlagen van grondprijzen van locaties waarop eerder alleen duurdere huurwoningen of koopwoningen gepland waren. Mede door deze financiële injectie kunnen dit jaar op zulke gronden toch voldoende nieuwe sociale huurwoningen worden bijgebouwd, verwacht de gemeente. Wel vindt ze dat van woningcorporaties, als 'maatschappelijke ondernemingen', verwacht mag worden dat ook zij "onrendabel investeren" in de bouw van sociale huurwoningen.

Het andere miljoen dat de gemeente beschikbaar stelt is bedoeld voor het ontwikkelen van 'innovatieve woonvormen': kleine, tijdelijke huizen die eruit zien als permanente woningen. De gemeente denkt hierbij onder andere aan 'tiny houses' die vanuit Amerika ook naar Nederland zijn overgewaaid. Het zijn duurzame huisjes waarin optimaal gebruik wordt gemaakt van de ruimte. Verder wil de gemeente dit geld besteden aan 'mobiele' woningen die enige tijd op dezelfde plek blijven staan en daarna gemakkelijk naar een andere locatie te verplaatsen zijn.



Voorbeeld van Tiny Houses (foto: Think Out Loud via Flickr CC)

De gemeente Westland probeert op dit moment al extra sociale woningen te ontwikkelen bij bestaande gebouwen. Zo wil ze in Molensloot in De Lier sociale woningen boven een school realiseren. Ze ziet echter graag dat ook woningcorporaties op hun eigen gronden creatieve oplossingen bedenken om het tekort aan sociale huurwoningen in de regio terug te dringen. Ze kunnen bijvoorbeeld bestaande appartementencomplexen verhogen.

Volgens wethouder Van der Stee zou nieuwe hoogbouw überhaupt een goede oplossing zijn voor het sociale woningentekort in Westland. Arcade heeft WOS Media laten weten dat wel te zien zitten, omdat ze veel ervaring heeft met de ontwikkeling van sociale woningen in hoge gebouwen. De corporatie tekende daarbij echter aan dat de gemeente het dan wel mogelijk moet maken om hoger te bouwen in de regio.

Om te voorkomen dat van sociale huurwoningen duurdere huurwoningen in de vrije sector of koopwoningen worden gemaakt, zoals dat gebeurt door het beleid van Vestia, stelde Westland Verstandig onlangs voor om woningcorporaties in de toekomst te verbieden sociale huurwoningen te verkopen. Zo'n verbod zou, als het aan deze partij ligt, in de prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties moeten worden vastgelegd. De gemeente Westland liet echter daarop weten tegen een absoluut verbod op de verkoop van zulke woningen te zijn. Ze wil die mogelijkheid openhouden, zodat corporaties die financieel in zwaar weer zitten op die manier weer van hun schulden kunnen afkomen. Overigens zal Vestia in principe tot 2023 geen van haar sociale huurwoningen in Westland (in Maasdijk, Honselersdijk en Naaldwijk) verkopen, tenzij de Autoriteit Woningcorporaties, die toezicht houdt op Vestia, vindt dat dat toch moet gebeuren om de corporatie weer financieel gezond te maken.

Dit verhaal werd mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. Dtv, Omroep Venlo, Studio040 en WOS Media werken gezamenlijk aan lokale onderzoeksjournalistiek.