Gemeente en Arcade om tafel over meer sociale huurwoningen

Woningcorporatie Arcade en de gemeente Westland hebben onenigheid over de afspraken die ze hebben gemaakt over het aantal te bouwen sociale huurwoningen. Doelstelling is dat er in de gemeente elk jaar minimaal honderd woningen worden gebouwd, maar dat aantal wordt bij lange na niet gehaald. Deze maandag spreken de corporatie en de wethouder met elkaar om de lucht te klaren en te bedenken hoe ze meer sociale huurwoningen in Westland kunnen realiseren.

Woningcorporaties Arcade en Wonen Wateringen leverden in 2018 samen 76 van de beoogde 100 woningen op. Het jaar ervoor ging er helemaal geen schop de grond in en wisten de corporaties geen enkel huis uit de grond te stampen. Vooral Arcade ergert zich aan de opstelling van de gemeente.

In mei 2018 stuurde Arcade een brief met een update aan de gemeente Westland. Daarin stond vermeld wat er gerealiseerd is en wat er het komende jaar moet gebeuren. De gemeente reageerde in december 2018. Arcade was niet tevreden over die reactie. Daarom stelde de corporatie hierover vragen in een brief aan wethouder Ben van der Stee van Wonen (LPF Westland).

De kritiek van Arcade gaat vooral over het feit dat de wethouder in zijn reactie niet is ingegaan op de - volgens de corporatie - belangrijkste onderwerpen 'sociale woningvoorraad' en 'nieuwbouw'. Arcade had aangegeven dat er behoefte is aan extra sociale huurwoningen in Westland.

De gemeente heeft in haar Woonvisie bepaald dat er in de periode 2015-2030 in totaal 1.500 nieuwe sociale huurwoningen moeten bijkomen: dat betekent dat er elk jaar minimaal 100 van zulke woningen moeten worden bijgebouwd.

Inspannen

In afspraken tussen Arcade en de gemeente staat dat de woningcorporatie zich "wil inspannen om minimaal 100 sociale huurwoningen per jaar te bouwen binnen de gemeente" in de periode 2017-2020. De kritiek van Arcade op de gemeente is dat het aantal sociale huurwoningen dat per jaar moet worden bijgebouwd "sterk achterblijft bij de gemaakte prestatieafspraken." Zo heeft Arcade in 2018 bijvoorbeeld 53 huizen gebouwd. Ook de komende jaren zal het aantal van 100 nieuwe sociale huurwoningen lang niet worden gehaald, verwacht Arcade.

De gemeente erkent tegenover WOS Media dat er tot nu toe in totaal per jaar 60 tot 70 nieuwe sociale huurwoningen worden bijgebouwd en dat dat inderdaad nog te weinig is. Maar volgens de gemeente mogen ook andere partijen (bijvoorbeeld Wonen Wateringen) aan de ambitie van 100 sociale huurwoningen per jaar bijdragen. Arcade heeft dus niet het alleenrecht op bijbouwen, zegt de gemeente. Op dit punt staat ze dus lijnrecht tegenover Arcade. De woningcorporatie gaat alleen uit van de eigen situatie, stelt de gemeente.

Totaal aantal sociale huurwoningen in Westland op 1 januari 2019

Verder maakt Arcade zich grote zorgen over het beschikbaar stellen van voldoende betaalbare grondlocaties in Westland voor sociale nieuwbouwprojecten. De gemeente levert daar geen bijdrage aan, vindt Arcade. Bovendien stelt de corporatie dat de grondprijzen daar te hoog zijn. De gemeente heeft 1 miljoen euro uitgetrokken om de grondprijs te drukken: "met dat geld is het toch mogelijk om dit jaar aan die 100 benodigde extra sociale huurwoningen te komen."

Het aanwijzen van genoeg bouwlocaties is een taak van de gemeente, evenals het vastleggen ervan in bestemmingsplannen: zo staat dat ook vermeld in de prestatieafspraken en het 'Westlandprogramma 2018-2022' van de gemeente. Het probleem is alleen dat er, volgens de wethouder, geen vrije grondlocaties in Westland zijn waar een groot nieuwbouwproject kan worden gerealiseerd.

Gebouw van Arcade in Naaldwijk - foto Google Streetview

Arcade spreekt dit tegen. Op de ONW-locatie en de Westlandse Zoom zouden, volgens de corporatie, nieuwe woningen kunnen worden bijgebouwd. In een reactie op deze bewering benadrukt de gemeente dat de gronden daar grotendeels in handen zijn van projectontwikkelaars. Met hen zijn vijftien jaar geleden al afspraken gemaakt over een beperkt aantal nieuwe sociale huurwoningen op die locaties, aldus de gemeente. Maar er worden dus wel zulke huizen gebouwd: veertig sociale huurwoningen op de ONW-locatie Rijnvaart in 's-Gravenzande. Daarnaast komen er op de ONW-locatie Dijckerwaal in 's-Gravenzande ongeveer zeventig 'middenhuurwoningen'. Dat zijn huizen voor 'middenverdieners' die een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning, maar een te laag inkomen om een huis te kunnen kopen. Als deze mensen naar zo'n middenhuurwoning kunnen verhuizen, laten ze vaak een sociale huurwoning achter: vandaar dat ze een belangrijke doelgroep vormen voor de doorstroming in de sociale huursector.

De gemeente zegt verder constructieve gesprekken te voeren met de projectontwikkelaars, maar onderhandelingen met hen zijn vaak niet gemakkelijk. Als ze op deze locaties meer sociale huurwoningen wil laten bouwen dan afgesproken is, moet de gemeente overeenstemming bereiken met de ontwikkelaars over het veranderen van een deel van de geplande woningbouw naar sociale huur (in plaats van huurwoningen voor de vrije sector of koopwoningen). De vraag is dan bij wie de rekening komt te liggen. De grondprijzen van sociale huurwoningen zijn namelijk beduidend lager dan de grondprijzen van vrije sectorwoningen en koopwoningen. Al met al zijn dit dus moeilijke onderhandelingen die veel tijd kosten, stelt de gemeente.

Boter bij de vis

Dat die gesprekken tussen de gemeente en projectontwikkelaars erg lang duren ondervindt ook Wonen Wateringen. De corporatie vindt dat de gemeente bij onderhandelingen over bouwlocaties te afwachtend optreedt: "dat zou veel steviger kunnen. Het is begrijpelijk dat een nieuw college van B en W een inwerkperiode nodig heeft, maar inmiddels zit het college er een half jaar en wordt het tijd dat wethouder Van der Stee maatregelen gaat nemen. Het is boter bij de vis", zegt interim-bestuurder Marja Duiverman tegen WOS Media.

Gebouw van Wonen Wateringen in Wateringen - foto Google Steetview

"Bovendien moet de gemeente het aantal te bouwen sociale huurwoningen bij een nieuwbouwproject van tevoren vastleggen. Nu zijn er contracten met projectontwikkelaars gesloten waarin de sociale huur niet geregeld is. Daarover moet dan in een later stadium nog worden onderhandeld, wat het bouwproces vertraagt. De gemeente moet meer voorwaarden verbinden aan het meewerken aan nieuwbouwprojecten," stelt Duiverman.

In een reactie hierop laat de gemeente Westland weten dat er in alle contracten afspraken worden gemaakt die betrekking hebben op haar beleid, waaronder de 'woningbouwprogrammering' zoals die in de Woonvisie is vastgelegd, maar dat daarvan "om allerlei redenen kan worden afgeweken. Dit wordt wel transparant besproken en besloten," aldus de gemeente. Verder heeft de gemeente te maken met oude bestaande contracten waarin afspraken zijn vastgelegd die niet overeenkomen met de huidige Woonvisie. In zulke gevallen, stelt de gemeente, wordt soms nog wel samen met andere partijen bekeken of er wijzigingen mogelijk zijn.

Wethouder Ben van der Stee (LPF)

De gemeente is het er in ieder geval niet mee eens dat ze onvoldoende bijdragen levert. Naast de gesprekken met projectontwikkelaars stelt de gemeente 1 miljoen euro beschikbaar voor "kleine, tijdelijke woningen met een permanente uitstraling. Ook dat kan op korte termijn een goede oplossing zijn voor het wegwerken van een deel van het tekort aan sociale huurwoningen in Westland", aldus de gemeente. Dit jaar legt de gemeente dus in totaal 2 miljoen euro in om extra sociale huurwoningen te kunnen bouwen. Wethouder Van der Stee benadrukt dat hij dat een behoorlijke bijdrage vindt.

Daarmee ontkent de gemeente ook dat ze niet genoeg meewerkt aan 'haalbare sociale nieuwbouwprojecten', zoals Arcade suggereert. Een voorbeeld hiervan: in Molensloot in De Lier spreekt de gemeente met een projectontwikkelaar over het bouwen van sociale huurwoningen boven een school. Ook Arcade is bij dat project betrokken. Er is dus wel degelijk sprake van samenwerking tussen de gemeente, Arcade en projectontwikkelaars, aldus de gemeente Westland.

Water bij de wijn

Arcade wijst in haar kritiek op het (vooralsnog) achterblijven van het aantal benodigde sociale huurwoningen in Westland vooral naar de gemeente. De wethouder vindt echter dat ook Arcade en andere woningcorporaties zullen moeten investeren in het bouwen van sociale huurwoningen. De gemeente kan het niet alleen; iedereen zal water bij de wijn moeten doen.

Arcade heeft weliswaar fors commentaar geleverd op het woonbeleid van de gemeente Westland; omgekeerd heeft de gemeente ook kritiek op het functioneren van Arcade. Bij sommige bouwprojecten zou de corporatie best wat sneller te werk kunnen gaan, aldus de wethouder.

Verder adviseert de gemeente Arcade om ook eens wat meer na te denken over "creatieve oplossingen op eigen gronden en bij al bestaande gebouwen in eigen bezit." Zo zou een bestaand appartementencomplex van twee woonlagen in de hoogte kunnen worden uitgebreid naar een complex met bijvoorbeeld zes etages. Volgens de gemeente kan er nog veel meer in de hoogte worden bijgebouwd: ook dat zou een goede en haalbare manier zijn om het aantal sociale huurwoningen in Westland uit te breiden.

In een reactie op deze uitspraken van de gemeente laat Arcade weten blij te zijn dat haar "brandbrief (...)het een en ander in gang heeft gezet." (...) "We hebben ruime ervaring met het ontwikkelen van sociale nieuwbouw in hoge gebouwen. Dit kan zeker een oplossing zijn om het aantal te bouwen sociale huurwoningen te halen. Ook voor de hogere grondprijs is dit een oplossing, omdat we dan minder vierkante meters nodig hebben en meer woningen kunnen realiseren. Maar dit betekent wel dat de gemeente het mogelijk moet maken om hoger te bouwen", aldus Arcade.

Oud-Wethouder Frank Rijneveen (GBW)

Zou hoogbouw inderdaad een goede oplossing kunnen zijn voor het grote tekort aan sociale huurwoningen in Westland? We vroegen het aan oud-wethouder Frank Rijneveen, omdat hij de situatie in Westland als geen ander kent. Rijneveen denkt aan de ene kant van wel en wijst daarbij Monster Noord aan als mogelijk geschikte locatie. Aan de andere kant benadrukt hij de nadelen van flats: "Hoge nieuwbouw vormt ook een belasting voor de natuur door de uitstoot van stikstofdioxide." Dat maakt het ingewikkeld. Bovendien denkt hij dat de buren niet om hoogbouw staan te springen: "als je hoger bouwt dan vijf woonlagen, dan breekt de pleuris uit."

Deze maandag gaat Arcade met de gemeente om de tafel: "We zien dit gesprek uiteraard positief tegemoet en willen graag met de wethouder kijken naar de genoemde oplossingen, zodat we er samen voor zorgen dat de prestatieafspraken alsnog worden gehaald en de wachtlijsten voor een sociale huurwoning niet nog verder oplopen", stelt Arcade.

Dit verhaal maakt onderdeel uit van het dossier sociale huurwoningen.

Dit verhaal werd mede mogelijk gemaakt door het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. Dtv, Omroep Venlo, Studio040 en WOS Media werken gezamenlijk aan lokale onderzoeksjournalistiek.